7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Direito de Preferência: O que Fazer quando o Dono decide Vender o Imóvel Alugado?

O proprietário resolveu vender a casa onde você mora ou sua loja em Vinhedo? Saiba como exercer o Direito de Preferência e o que acontece se ele for desrespeitado com a Senna Martins Advogados.

Imagine que você aluga um imóvel há anos, investiu no ponto comercial ou na decoração da casa e, de repente, recebe uma notícia: o dono vai vender o imóvel. Pela Lei do Inquilinato (Art. 27), o inquilino tem o Direito de Preferência para adquirir o bem em igualdade de condições com terceiros. Em mercados valorizados como Vinhedo, Campinas e Valinhos, esse direito é uma ferramenta poderosa de proteção patrimonial.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins destaca: “O locador não pode simplesmente vender para um estranho sem antes oferecer ao inquilino por escrito, detalhando preço, forma de pagamento e existência de ônus. Se ele pular essa etapa, a venda pode ser anulada ou gerar indenização”.

1. Entendendo seus Direitos: As Regras do Jogo

Para que o Direito de Preferência seja válido, o proprietário deve seguir um rito formal:

  • A Notificação de Venda: O dono deve enviar uma notificação (judicial, extrajudicial ou carta com protocolo) informando todas as condições do negócio (preço, entrada, parcelamento, etc.).
  • Prazo de 30 Dias: O inquilino tem 30 dias corridos para manifestar, por escrito, se deseja comprar o imóvel. Se ficar em silêncio, o direito caduca e o dono pode vender para quem quiser.
  • Igualdade de Condições: O inquilino tem que cobrir a oferta do terceiro. Se um estranho oferece pagar à vista, o inquilino não pode exigir parcelamento, a menos que o dono aceite.

2. Passo a Passo Jurídico: O que acontece se o Dono desrespeitar a Lei?

Se o proprietário vender o imóvel para outra pessoa sem te avisar, ou se vender por um preço menor do que o que te ofereceu, você tem dois caminhos:

A. Ação de Adjudicação (Tomar o Imóvel para si)

Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino pode depositar o valor da venda em juízo e exigir que o imóvel passe para o seu nome, anulando a venda feita ao terceiro. O prazo para isso é de 6 meses após o registro da venda no cartório.

B. Ação de Perdas e Danos (Indenização)

Se o contrato não estiver averbado na matrícula, o inquilino não pode “tomar” o imóvel, mas pode processar o locador por perdas e danos, provando que tinha condições de comprar e que a venda secreta lhe causou prejuízo (como a perda de um ponto comercial consolidado).

3. Por que o Senna Martins Advogados?

O Direito de Preferência é cheio de detalhes técnicos que podem anular o seu direito se não forem observados. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Averbação Estratégica de Contrato: Orientamos nossos clientes a registrar o contrato de locação na matrícula do imóvel logo no início, garantindo a eficácia real do direito de preferência.
  • Análise de Notificações de Venda: Verificamos se a proposta enviada pelo dono é real ou se é uma “simulação” para forçar a saída do inquilino.
  • Acompanhamento na Compra: Assessoramos o inquilino na elaboração da contraproposta e na conferência de certidões, garantindo que a transação seja segura.

Cases de Sucesso

Caso 1: Retomada de Imóvel Comercial em Campinas Um lojista descobriu que o prédio que alugava foi vendido para um concorrente sem aviso prévio. Como o contrato estava averbado, entramos com a Ação de Adjudicação, depositamos o valor e o cliente tornou-se o dono do prédio, preservando seu negócio de décadas.

Caso 2: Indenização por Venda Simulada em Vinhedo O dono ofereceu a casa ao inquilino por R$ 1 milhão. O inquilino não pôde pagar. Meses depois, descobrimos que o dono vendeu para um parente por R$ 700 mil. Processamos o locador pela diferença de tratamento e garantimos uma indenização robusta ao cliente por danos morais e materiais.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O novo dono pode me tirar do imóvel imediatamente?

Se o imóvel for vendido, o novo proprietário tem 90 dias para pedir o imóvel (denúncia vazia), a menos que o contrato de locação tenha a “cláusula de vigência em caso de alienação” e esteja registrado na matrícula. Se ele não pedir em 90 dias, ele é obrigado a manter a locação até o fim do contrato.

O Direito de Preferência vale para vagas de garagem?

Geralmente sim, se a vaga tiver matrícula própria e fizer parte da unidade locada. Se for área comum do condomínio, as regras mudam conforme a convenção.

E se o imóvel for vendido em leilão judicial?

Nesse caso, o Direito de Preferência não se aplica. O inquilino pode participar do leilão como qualquer outra pessoa, mas não tem prioridade legal sobre os demais licitantes.

Sua Moradia ou Negócio têm Prioridade por Lei

Não seja pego de surpresa pela venda do seu espaço. Conhecer o Direito de Preferência é o primeiro passo para decidir entre comprar o imóvel ou garantir o tempo necessário para uma mudança tranquila.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Protegendo quem ocupa, valorizando quem investe.

O proprietário do seu imóvel enviou uma notificação de venda ou você ouviu dizer que o prédio está sendo anunciado? Gostaria de saber se o seu contrato te dá segurança para continuar no local ou se você pode pleitear a compra?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Benfeitorias no Aluguel: Quem Paga pela Reforma e o Direito de Retenção

Fez uma reforma no imóvel alugado e quer desconto no aluguel ou ser indenizado? Entenda a diferença entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias com a Senna Martins Advogados.

Um dos maiores pontos de conflito entre proprietários e inquilinos em Vinhedo, Valinhos e Campinas envolve as reformas feitas durante a locação. O inquilino pinta uma parede, troca o piso ou conserta um telhado e, ao final do contrato, espera receber esse dinheiro de volta ou ter um abatimento no aluguel. No entanto, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece regras claras sobre o que é indenizável e o que “fica para o imóvel”.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “Muitos contratos de locação possuem uma cláusula de ‘renúncia à indenização por benfeitorias’. Se essa cláusula existir e for bem redigida, o inquilino pode perder tudo o que investiu no imóvel, por isso a análise do contrato antes da obra é vital”.

1. Entendendo os 3 Tipos de Benfeitorias

A lei divide as obras em três categorias, e o direito ao reembolso muda conforme cada uma:

A. Benfeitorias Necessárias

São aquelas que servem para conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore (ex: conserto de infiltração estrutural, reforma do telhado que vaza, substituição de fiação elétrica antiga com risco de incêndio).

  • Direito: São indenizáveis pelo proprietário, mesmo que não tenham sido autorizadas por ele. O inquilino tem o “Direito de Retenção” (pode ficar no imóvel até ser pago).

B. Benfeitorias Úteis

Aumentam ou facilitam o uso do imóvel (ex: instalação de grades de segurança, construção de uma garagem, colocação de armários planejados).

  • Direito: Só são indenizáveis se o proprietário tiver autorizado por escrito antes da obra.

C. Benfeitorias Voluptuárias

São para mero deleite ou luxo, não aumentam a utilidade do bem (ex: construção de uma piscina decorativa, projeto de jardinagem de alto padrão).

  • Direito: Não são indenizáveis. Ao final do contrato, o inquilino pode retirá-las (jus tollendi), desde que isso não cause dano à estrutura do imóvel.

2. Passo a Passo Jurídico: O Direito de Retenção

Se o inquilino fez uma benfeitoria necessária (ou útil autorizada) e o dono se recusa a pagar, surge uma ferramenta poderosa:

  • O Direito de Retenção: O locatário pode se recusar a entregar as chaves e continuar morando ou usando o imóvel comercial até que o valor da reforma seja devidamente pago ou compensado.
  • Compensação no Aluguel: É a forma mais comum de resolver. O advogado redige um Aditivo Contratual onde o valor da nota fiscal da obra é abatido das parcelas mensais do aluguel até a quitação.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Evitamos que uma reforma necessária vire um processo judicial desgastante. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Redação de Cláusulas de Benfeitorias: Protegemos o proprietário contra “reformas surpresa” e garantimos ao inquilino comercial a segurança de que o investimento no ponto será recuperado.
  • Notificação para Autorização de Obras: Formalizamos o pedido de reforma para que o inquilino tenha prova documental da autorização do dono, garantindo o reembolso futuro.
  • Laudo de Vistoria Inicial e Final: Comparamos o estado do imóvel para definir o que foi manutenção necessária e o que foi melhoria estética.

Cases de Sucesso

Caso 1: Reforma Estrutural em Loja no Centro de Vinhedo O inquilino precisou trocar toda a rede hidráulica que estourou. O proprietário se negava a pagar alegando que a obra não foi autorizada. Provamos que se tratava de benfeitoria necessária e conseguimos o abatimento total de 4 meses de aluguel.

Caso 2: Defesa de Proprietário em Valinhos Um inquilino residencial trocou todo o piso da casa por um de alto padrão sem avisar e queria cobrar R$ 20 mil do dono ao sair. Como o contrato tinha cláusula de renúncia a benfeitorias úteis e não houve autorização prévia, garantimos que o proprietário recebesse o imóvel de volta sem pagar pela reforma não solicitada.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O dono pode exigir que eu tire a reforma e deixe como estava?

Sim, se a benfeitoria não for necessária e não tiver sido autorizada. O locador pode exigir que o imóvel seja devolvido exatamente no estado descrito no Laudo de Vistoria Inicial.

Posso abater o valor do material de construção direto no boleto do mês?

Nunca faça isso sem autorização por escrito. O abatimento unilateral pode ser considerado falta de pagamento de aluguel, dando margem para uma ação de despejo. Sempre formalize o acordo via advogado ou imobiliária.

Ar-condicionado é benfeitoria?

Geralmente é considerado uma benfeitoria voluptuária ou útil removível. O inquilino pode retirá-lo ao sair, mas deve tapar os buracos e pintar a parede, deixando-a como encontrou.

Valorize o seu Investimento com Segurança Jurídica

Reformar um imóvel alugado exige transparência e papel assinado. Não conte com a sorte; conte com a lei.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Transparência e justiça nas relações de locação.

Você pretende fazer uma reforma no imóvel que aluga ou seu inquilino está pedindo desconto por uma obra realizada? Gostaria que analisássemos o seu contrato para ver se há direito ao reembolso?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Garantias Locatícias: Qual a Melhor Escolha para Proprietários e Inquilinos?

Caução, Fiador ou Seguro-Fiança? Conheça as vantagens e riscos de cada garantia no aluguel e evite prejuízos com a Senna Martins Advogados.

A escolha da garantia no contrato de locação é o que define a segurança do proprietário e a facilidade de acesso do inquilino ao imóvel. Em cidades como Vinhedo, Valinhos e Campinas, onde o mercado de locação é aquecido, entender as nuances da Lei do Inquilinato sobre garantias evita que o locador fique “na mão” em caso de inadimplência.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “A lei proíbe terminantemente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Se o dono pedir fiador e também caução, a cláusula é nula e pode até configurar contravenção penal”.

1. As 4 Modalidades de Garantia na Lei

Cada garantia possui um perfil de risco e custo diferente:

A. Caução (Dinheiro ou Bens)

Geralmente limitada a 3 meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança e devolvido ao inquilino com juros ao final do contrato.

  • Vantagem: Rapidez na contratação.
  • Risco: Em caso de despejo demorado, 3 meses de depósito não cobrem os custos do processo e a dívida acumulada.

B. Fiador

Uma terceira pessoa assume a responsabilidade pela dívida.

  • Vantagem: Custo zero para o inquilino.
  • Risco: O fiador pode vender o imóvel que deu como garantia ou falecer, deixando o contrato “descoberto”. Além disso, o processo de cobrança contra fiadores pode ser lento.

C. Seguro-Fiança

O inquilino paga uma apólice mensal à seguradora.

  • Vantagem: É a garantia mais segura para o proprietário, pois a seguradora paga o aluguel atrasado quase imediatamente.
  • Risco: É o custo mais alto para o inquilino (geralmente de 1 a 2 aluguéis por ano, sem devolução).

D. Título de Capitalização

O inquilino compra um título (normalmente de 6 a 12 vezes o valor do aluguel).

  • Vantagem: O valor é devolvido integralmente ao final se não houver dívidas.

2. Passo a Passo Jurídico: O Contrato sem Garantia

Muitos proprietários não sabem, mas existe uma vantagem estratégica em alugar sem garantia:

  • Despejo Liminar: Se o contrato não tiver garantia (ou se ela tiver expirado), a lei permite que o proprietário peça o despejo liminar para que o inquilino saia em 15 dias, mediante um depósito de caução judicial.
  • Agilidade: Em muitos casos, é preferível retomar o imóvel rápido do que lutar anos na justiça para receber de um fiador que não tem bens.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A redação da cláusula de garantia é o que sustenta a execução da dívida. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Análise de Ficha e Idoneidade: Verificamos a saúde financeira de pretendentes e fiadores antes da assinatura, evitando “inquilinos profissionais” de má-fé.
  • Redação de Contratos Customizados: Criamos cláusulas de substituição de garantia caso o fiador aliene seus bens ou o seguro-fiança não seja renovado.
  • Execução Rápida de Débitos: Se o inquilino atrasar, atuamos imediatamente contra a seguradora ou fiador para garantir o fluxo de caixa do locador.

Cases de Sucesso

Caso 1: Execução de Fiador em Jundiaí Um inquilino deixou uma dívida de R$ 30 mil e sumiu. O fiador alegou que o imóvel dele era “Bem de Família” e não podia ser penhorado. Provamos na justiça que, em contratos de locação, o imóvel do fiador pode ser penhorado, garantindo o pagamento total ao proprietário.

Caso 2: Acionamento de Seguro-Fiança em Vinhedo A imobiliária não sabia como acionar a seguradora corretamente. Assumimos o caso, cumprimos os prazos da apólice e o proprietário recebeu todos os aluguéis atrasados e multas em menos de 45 dias, enquanto o processo de despejo seguia seu curso.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O dono pode exigir que o fiador tenha mais de um imóvel?

Não há proibição legal, mas a exigência deve ser razoável. O fundamental é que o fiador tenha patrimônio suficiente para cobrir a dívida total do período do contrato.

O que acontece se o fiador morrer?

O locador pode notificar o inquilino para que apresente um novo fiador ou outra garantia em até 30 dias, sob pena de rescisão do contrato e despejo.

Posso trocar a garantia no meio do contrato?

Sim, desde que haja um aditivo contratual assinado por ambas as partes (Locador e Locatário).

Alugue com Estratégia, Evite a Inadimplência

O melhor contrato é aquele que prevê o pior cenário. Proteja seu rendimento imobiliário com as ferramentas certas.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Blindagem jurídica para o seu patrimônio locado.

Você está com dúvidas sobre qual garantia aceitar no seu novo contrato ou está tendo problemas para cobrar um fiador? Gostaria que analisássemos a validade da sua garantia atual?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Incorporação Imobiliária: O que o Comprador deve Conferir antes de Assinar

Vai comprar um imóvel na planta em Vinhedo ou região? Saiba o que é o Memorial de Incorporação e como ele garante que o prédio será entregue conforme o prometido.

A Incorporação Imobiliária é o conjunto de atividades exercidas com o intuito de promover a construção de edificações compostas de unidades autônomas (apartamentos ou casas em condomínio). Em cidades com lançamentos constantes como Vinhedo, Paulínia e Campinas, o comprador muitas vezes adquire apenas uma “promessa” no papel. Para que essa promessa tenha valor jurídico, a incorporadora é obrigada por lei (Lei nº 4.591/64) a registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “Nunca compre um imóvel na planta sem verificar se o número do registro da incorporação consta no material de venda. Sem esse registro, a venda é ilegal e o risco para o consumidor é altíssimo”.

1. Entendendo seus Direitos: O Memorial de Incorporação

O Memorial é o “DNA” do empreendimento. Nele, a incorporadora deve arquivar:

  • Projeto Aprovado: A planta aprovada pela prefeitura, com as áreas exatas de cada unidade.
  • Cálculo das Áreas: A metragem privativa, comum e a fração ideal de cada apartamento.
  • Memorial Descritivo de Acabamento: O documento que detalha qual marca de elevador será usada, o tipo de piso do hall, a fiação e os metais dos banheiros.
  • Certidões da Incorporadora: Provas de que a empresa não tem dívidas fiscais ou trabalhistas que possam travar a obra.

2. Passo a Passo Jurídico: O Patrimônio de Afetação

Para proteger o comprador de falências ou má gestão da construtora, existe uma blindagem jurídica fundamental:

A. O Regime de Afetação

Muitas incorporadoras adotam o Patrimônio de Afetação. Isso significa que o terreno e as parcelas pagas pelos compradores formam um patrimônio separado da empresa. Se a construtora falir por causa de outras obras, o dinheiro deste prédio específico não pode ser usado para pagar dívidas de outros empreendimentos.

B. Comissão de Representantes

Os compradores têm o direito de formar uma comissão para fiscalizar o andamento da obra e o uso dos recursos. Se o cronograma atrasar injustificadamente, a comissão pode, inclusive, destituir a incorporadora e contratar outra para terminar o prédio.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Comprar na planta exige uma análise de risco preventivo. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Auditoria de Contrato (Due Diligence): Analisamos se as cláusulas de tolerância de atraso (180 dias) e as multas de distrato estão de acordo com a nova lei.
  • Verificação de Matrícula: Consultamos o Cartório de Registro de Imóveis para confirmar se a incorporação está ativa e se não há ônus (como hipotecas da construtora com bancos) que não foram informados.
  • Acompanhamento de Entrega: Auxiliamos na vistoria final das chaves para garantir que o que foi entregue condiz com o memorial descritivo assinado anos antes.

Cases de Sucesso

Caso 1: Identificação de Venda Irregular em Vinhedo Um cliente estava prestes a dar um sinal de R$ 50 mil para um “pré-lançamento”. Identificamos que a incorporação ainda não havia sido registrada no cartório. Notificamos a empresa e evitamos que o cliente colocasse seu capital em um negócio juridicamente inexistente.

Caso 2: Substituição de Materiais Inferiores Na entrega das chaves, a construtora instalou janelas de alumínio de baixa qualidade, diferentes do que constava no Memorial Descritivo. Entramos com uma Ação de Obrigação de Fazer e garantimos a troca de todas as esquadrias do apartamento pelo padrão luxo prometido em contrato.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O que acontece se a área do apartamento for menor que a do contrato?

A lei permite uma variação de até 5% (ad mensuram). Se a diferença for maior que isso, o comprador tem direito a pedir o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato com perdas e danos.

A construtora pode cobrar “Taxa de Anuência” na revenda?

Muitas incorporadoras cobram uma taxa (geralmente 1% a 2%) para “autorizar” que o comprador venda o ágio para outra pessoa antes das chaves. A justiça brasileira considera essa taxa abusiva, pois o direito de cessão é do comprador.

Posso perder o imóvel se a construtora não pagar o banco financiador da obra?

Sim, esse é o risco da hipoteca sobre a unidade. No entanto, a Súmula 308 do STJ protege o comprador de boa-fé: a hipoteca firmada entre a construtora e o banco não tem eficácia perante quem adquiriu o imóvel.

Construa o seu Futuro sobre uma Base Jurídica Sólida

Investir em um imóvel na planta é um passo importante. Certifique-se de que a empresa é idônea e que o contrato protege seus interesses, não apenas os da incorporadora.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Vigilância técnica para o seu investimento imobiliário.

Você está analisando um contrato de compra na planta e ficou com dúvidas sobre as cláusulas de entrega ou multas? Gostaria que fizéssemos a conferência do Memorial de Incorporação no Cartório para você hoje?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Multipropriedade (Time-Sharing): Como Funciona e Como Sair de Contratos Abusivos

Comprou uma cota de resort ou apartamento de férias e se arrependeu? Entenda a Lei da Multipropriedade e seus direitos de distrato com a Senna Martins Advogados.

A Multipropriedade, popularmente conhecida como Time-Sharing, tornou-se uma febre em destinos turísticos próximos a Vinhedo e Campinas. O conceito é simples: você compra uma “fração” de um imóvel (geralmente 1 ou 2 semanas por ano) e divide os custos de manutenção com outros coproprietários. O problema surge na forma de venda — muitas vezes agressiva, em estandes de férias e sob pressão emocional — levando a contratos com cláusulas leoninas e taxas de condomínio abusivas.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “Muitos clientes adquirem essas cotas por impulso e depois percebem que as taxas de manutenção e a dificuldade de agendar o uso tornam o negócio inviável. A boa notícia é que a Lei nº 13.777/2018 regula esse setor e protege o consumidor”.

1. Entendendo seus Direitos: A Natureza do Imóvel

Diferente de um pacote de viagens, a multipropriedade é um direito real. Você tem uma matrícula própria da sua fração:

  • Direito de Uso: Você pode usar, alugar, emprestar ou vender a sua fração.
  • Condomínio Obrigatório: Mesmo que você não use a sua semana no ano, o pagamento do condomínio e das taxas de lazer é obrigatório.
  • Responsabilidade Solidária: Os donos das frações respondem coletivamente pela conservação do imóvel.

2. Passo a Passo Jurídico: O Direito de Arrependimento e Distrato

Se o “sonho das férias eternas” virou um pesadelo financeiro, existem caminhos legais:

A. O Prazo de Reflexão (7 Dias)

Se você assinou o contrato em um estande de vendas (fora da sede da empresa), você tem o direito de arrependimento em até 7 dias com a devolução de 100% dos valores, inclusive a corretagem.

Dica de Ouro: Envie uma notificação por e-mail e carta com AR imediatamente. Não aceite “promessas verbais” de cancelamento.

B. Rescisão após os 7 Dias

Após o prazo de reflexão, você ainda pode rescindir o contrato, mas haverá retenção de valores:

  1. Multa de Retenção: Geralmente limitada a 20% ou 25% do valor pago (e até 50% se houver patrimônio de afetação).
  2. Taxa de Fruição: Se o imóvel já estiver pronto e você já tiver as chaves, a empresa pode cobrar um percentual pelo tempo que o imóvel ficou à sua disposição.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Contratos de multipropriedade costumam ser complexos e vinculados a redes de intercâmbio de férias (como a RCI). O Senna Martins Advogados oferece:

  • Análise de Cláusulas Abusivas: Verificamos se as taxas de manutenção estão sendo cobradas de forma justa e se a publicidade feita no momento da venda foi enganosa.
  • Ação de Rescisão com Suspensão de Cobranças: Entramos com pedido liminar para que você pare de pagar as parcelas e o condomínio assim que decidir rescindir, evitando que seu nome vá para os órgãos de proteção ao crédito.
  • Negociação de Quitação: Se você quer manter o imóvel mas as parcelas estão altas, auxiliamos na renegociação do saldo devedor diretamente com a incorporadora.

Cases de Sucesso

Caso 1: Cancelamento de Cota em Olímpia/SP Um casal de Vinhedo foi abordado em um resort e assinou um contrato de R$ 60 mil. No dia seguinte, perceberam que o valor das parcelas comprometeria o orçamento. Notificamos a empresa no 3º dia e garantimos o estorno total no cartão de crédito, sem multas.

Caso 2: Redução de Multa de Distrato Um cliente queria sair de uma multipropriedade após 2 anos de pagamentos. A empresa queria reter 70% do valor. Atuamos judicialmente e reduzimos a retenção para 25%, devolvendo o restante do capital investido ao cliente.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso vender minha fração para outra pessoa?

Sim, mas geralmente o contrato prevê um direito de preferência para a incorporadora ou para os outros multiproprietários. Além disso, a empresa pode cobrar uma taxa de transferência.

O que acontece se eu parar de pagar o condomínio da cota?

Como se trata de um imóvel, a dívida de condomínio pode levar a sua fração a leilão judicial. Diferente de uma dívida comum, aqui você pode perder o bem rapidamente para quitar o débito condominial.

O valor da cota valoriza como um imóvel comum?

Dificilmente. A multipropriedade é focada em consumo de férias e não em investimento imobiliário puro. A revenda no mercado secundário costuma ser mais lenta e com valores inferiores aos praticados nos estandes de venda.

Proteja seu Lazer e seu Patrimônio

Férias devem ser motivo de alegria, não de dívidas impagáveis. Se você se sente lesado por um contrato de multipropriedade, procure orientação especializada.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Honestidade e estratégia no Direito do Consumidor Imobiliário.

Você adquiriu uma cota imobiliária recentemente e está com dúvidas sobre as taxas ou o direito de cancelamento? Gostaria de uma análise do contrato para verificar a legalidade das multas rescisórias?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Distrato Imobiliário: Como Desistir da Compra de um Imóvel e Receber seu Dinheiro de Volta

Comprou um imóvel na planta e não consegue mais pagar as parcelas? Entenda as regras do Distrato Imobiliário e quanto você tem direito a receber com a Senna Martins Advogados.

O sonho da casa própria pode se tornar um pesadelo quando o comprador enfrenta dificuldades financeiras ou quando a construtora atrasa a entrega da obra. Em cidades com forte expansão imobiliária como Vinhedo, Campinas e Valinhos, o Distrato Imobiliário (rescisão do contrato) é um direito do consumidor, mas as regras mudaram com a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “Muitas construtoras tentam reter 50%, 70% ou até a totalidade do que foi pago. Isso é abusivo. A lei define limites claros para as multas, e se o atraso for da construtora, a devolução deve ser de 100%”.

1. Entendendo seus Direitos: Quanto o Banco/Construtora deve Devolver?

A retenção de valores depende de quem deu causa à rescisão:

A. Culpa do Comprador (Arrependimento ou Falta de Pagamento)

Se você desistiu da compra porque perdeu o emprego ou o financiamento foi negado:

  • Empreendimentos comuns: A construtora pode reter até 25% dos valores pagos a título de multa.
  • Patrimônio de Afetação: Se o prédio tiver o regime de afetação (comum em grandes obras), a multa pode chegar a 50%.
  • Corretagem: O valor pago ao corretor no estande de vendas geralmente não é devolvido.

B. Culpa da Construtora (Atraso na Entrega)

Se a obra atrasar mais de 180 dias além do prazo de tolerância:

  • Devolução de 100%: O comprador tem direito a receber tudo o que pagou, corrigido monetariamente, em até 60 dias após a rescisão.
  • Multa Adicional: Além da devolução, a construtora deve pagar uma multa estabelecida em contrato ou fixada pelo juiz pelo atraso.

2. Passo a Passo Jurídico: Como Notificar a Rescisão

O distrato não deve ser feito de forma verbal. Existe um rito para garantir o recebimento:

  1. Notificação Formal: O advogado envia uma notificação extrajudicial à incorporadora manifestando a intenção de rescindir e solicitando o cálculo da devolução.
  2. Suspensão das Parcelas: Ao entrar com a ação judicial, pedimos uma liminar para que o comprador pare de pagar as parcelas imediatamente e que a construtora não negative o nome dele no SPC/SERASA.
  3. Prazo de Pagamento: Pela nova lei, após o distrato, a construtora tem prazos específicos para pagar (até 180 dias após o desfazimento ou após o habite-se). Se houver atraso da obra, o pagamento é imediato.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Negociar sozinho com o jurídico de uma grande incorporadora é um erro. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Cálculo de Reembolso Real: Analisamos o contrato para verificar se a multa aplicada está dentro da lei e se os índices de correção usados pela construtora estão corretos.
  • Combate a Cláusulas Abusivas: Muitas vezes o contrato prevê taxas de “fruição” (aluguel pelo tempo que o imóvel ficou parado) em terrenos vazios, o que é proibido pela justiça.
  • Agilidade em Liminares: Atuamos em Vinhedo e região para conseguir decisões rápidas que suspendam as cobranças de condomínio e IPTU de imóveis que você nunca chegou a ocupar.

Cases de Sucesso

Caso 1: Rescisão por Atraso em Campinas Uma construtora atrasou a entrega de um apartamento em 1 ano. Eles ofereciam devolver apenas 70% do valor em 12 parcelas. Entramos com a ação e garantimos a devolução de 100% à vista, com juros e correção, em menos de 4 meses.

Caso 2: Desistência por Perda de Renda em Valinhos Um cliente não conseguiu o financiamento bancário e a construtora queria reter 60% do valor pago. Reduzimos a multa para o teto legal de 25% e conseguimos a liberação do saldo remanescente para o cliente investir em outro projeto.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso desistir da compra mesmo depois de assinar o financiamento com o banco?

Geralmente, não. Após a assinatura com o banco (ex: Caixa, Itaú), o contrato de compra e venda se torna um contrato de alienação fiduciária. Nesse caso, você não faz mais o distrato com a construtora, mas deve tentar vender o imóvel ou negociar com o banco para não ir a leilão.

Tenho que continuar pagando o condomínio se desisti do imóvel?

Se você nunca recebeu as chaves (a chamada “entrega das chaves”), a responsabilidade pelo condomínio e IPTU é da construtora. Se estiverem cobrando de você, podemos pedir o reembolso desses valores em dobro.

O que acontece com a comissão de corretagem?

A justiça entende que, se o serviço de corretagem foi prestado (você foi ao estande e fechou o negócio), esse valor é devido ao profissional e dificilmente é recuperado, a menos que o erro tenha sido 100% da construtora no projeto.

Não Aceite Propostas Abusivas de Rescisão

Sair de um negócio imobiliário exige inteligência financeira e jurídica. Recupere o máximo possível do seu investimento para recomeçar sua jornada.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Protegendo o seu dinheiro no mercado imobiliário.

Você está enfrentando dificuldades para pagar as parcelas do seu imóvel na planta ou a obra está atrasada? Gostaria de uma análise gratuita do seu contrato para saber quanto você tem direito a receber de volta?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

O Retorno do Imóvel após a Arrematação: A Imissão na Posse

Arrematou um imóvel no leilão e ele está ocupado? Entenda como funciona a Ação de Imissão na Posse e os prazos para desocupação com a Senna Martins Advogados.

Arrematar um imóvel em leilão (seja ele judicial ou extrajudicial) em cidades como Vinhedo, Campinas ou Valinhos é apenas a primeira metade do investimento. A segunda metade, e muitas vezes a mais desafiadora, é tomar a posse efetiva do bem, especialmente quando o antigo proprietário ou um inquilino se recusa a sair. Para isso, utilizamos a Ação de Imissão na Posse.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “Muitos investidores têm medo de leilão por causa da ocupação. Mas a lei protege o arrematante de boa-fé. Com a Carta de Arrematação em mãos, a desocupação é uma questão de tempo e estratégia jurídica”.

1. Entendendo seus Direitos: A Posse do Arrematante

Diferente de um despejo comum, a imissão na posse baseia-se no direito de propriedade recém-adquirido:

  • Carta de Arrematação: É o documento que substitui a escritura. Após o pagamento do lance e dos impostos, o juiz (no judicial) ou o leiloeiro (no extrajudicial) emite este documento.
  • Registro na Matrícula: Assim que a Carta de Arrematação é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o arrematante torna-se o dono oficial.
  • Liminar de Desocupação: Na grande maioria dos casos, o juiz concede uma liminar determinando que o ocupante saia em um prazo que varia de 15 a 60 dias, sob pena de despejo forçado com auxílio policial.

2. Passo a Passo Jurídico: Como Desocupar o Imóvel?

A estratégia do Senna Martins Advogados foca na velocidade para que o capital do investidor não fique parado:

A. Notificação Extrajudicial (A “Porta de Saída Amigável”)

Antes de judicializar, enviamos uma notificação ao ocupante informando a arrematação e oferecendo um prazo para saída voluntária. Em alguns casos, negociamos o pagamento de uma pequena quantia para ajudar na mudança (o chamado “acordo de chaves”), o que costuma ser mais rápido e barato que um processo longo.

B. Ação de Imissão na Posse com Pedido de Liminar

Se não houver acordo, entramos imediatamente com a ação. O argumento principal é que o arrematante possui o título de propriedade e o ocupante não tem mais base legal para permanecer no local.

C. Cobragem de Taxa de Ocupação

Enquanto o ocupante não sai, ele está causando um prejuízo ao investidor. Pedimos ao juiz que arbitre uma taxa de ocupação (uma espécie de aluguel), geralmente de 1% sobre o valor do imóvel por mês, retroativa à data da arrematação.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Retomar um imóvel exige cuidado para não gerar nulidades no leilão. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Agilidade Processual: Atuamos em toda a região de Campinas, Jundiaí e Paulínia, conhecendo a rotina dos tribunais locais para acelerar a expedição do mandado de imissão.
  • Acompanhamento de Oficiais de Justiça: Monitoramos o cumprimento do mandado para garantir que a desocupação ocorra de forma segura e dentro da lei.
  • Blindagem contra Recursos do Devedor: Defendemos o arrematante contra tentativas do antigo dono de anular o leilão através de embargos à arrematação infundados.

Cases de Sucesso

Caso 1: Desocupação de Mansão em Vinhedo Um investidor arrematou uma casa de alto padrão ocupada pelo antigo dono, que apresentava diversos recursos protelatórios. Conseguimos a liminar de imissão e, após a saída, o ocupante ainda foi condenado a pagar R$ 40 mil em taxas de ocupação ao nosso cliente.

Caso 2: Acordo Estratégico em Valinhos O ocupante era uma família com crianças, o que poderia sensibilizar o juiz e atrasar o processo. Mediamos um acordo onde o investidor pagou o frete da mudança e o primeiro aluguel da família em outro local. O imóvel foi entregue limpo e com as chaves em 20 dias.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

E se o imóvel estiver alugado para um terceiro?

Se o contrato de aluguel não tiver uma “cláusula de vigência em caso de alienação” registrada na matrícula, o arrematante pode denunciar o contrato e dar 90 dias para o inquilino sair.

O arrematante responde por danos causados pelo ocupante antes de sair?

Infelizmente, alguns ocupantes depredam o imóvel ao sair. Nesses casos, documentamos tudo com fotos e laudos e entramos com uma ação de Indenização por Danos Materiais contra o antigo dono/ocupante.

Quanto tempo demora, em média, para entrar no imóvel?

Em uma situação amigável, de 15 a 30 dias. Via judicial, com liminar, a média em nossa região tem sido de 3 a 6 meses, dependendo da agilidade do oficial de justiça.

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Arrematar é apenas o começo. A verdadeira posse exige estratégia jurídica qualificada. Não deixe seu investimento travado pela ocupação de terceiros.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Segurança jurídica do lance até a entrega das chaves.

Você arrematou um imóvel recentemente e descobriu que ele está ocupado? Gostaria que analisássemos o edital e a situação do processo para traçar a melhor estratégia de desocupação?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Regularização de Imóveis por Escritura de Posse: O Caminho para o Título Definitivo

Possui apenas um contrato de gaveta ou “escritura de posse” em Vinhedo ou região? Saiba como transformar posse em propriedade com a Senna Martins Advogados.

Muitos proprietários em áreas rurais e bairros mais antigos de Vinhedo, Itatiba e Jundiaí acreditam que possuem a escritura do imóvel, quando na verdade detêm apenas uma Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios. Embora lavrada em cartório, esse documento não transfere a propriedade no Registro de Imóveis; ele apenas prova que você “comprou a posse” de alguém.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “Quem tem apenas a posse corre o risco de ver o imóvel penhorado por dívidas do antigo dono que ainda consta na matrícula. Regularizar é a única forma de garantir que o bem é realmente seu”.

1. Entendendo seus Direitos: Posse vs. Propriedade

A diferença é crucial para o valor do seu patrimônio:

  • Detentor da Posse: Tem o uso do bem, paga os impostos, mas não pode oferecer o imóvel como garantia bancária e tem dificuldade extrema para vender através de financiamento.
  • Proprietário (Dono): É quem tem o nome no Registro de Imóveis (Matrícula). Só este tem a segurança jurídica plena contra terceiros.

2. Passo a Passo Jurídico: Como Regularizar?

Existem três caminhos principais para quem tem apenas a “escritura de posse”:

A. Adjudicação Compulsória (Se houver rastro do dono)

Se você tem o contrato de quem é o dono oficial na matrícula e ele sumiu ou faleceu, usamos a via da Adjudicação (judicial ou extrajudicial) para que o juiz ou o cartório supra a assinatura dele.

B. Usucapião (A via mais comum)

Se a cadeia de donos se perdeu no tempo, utilizamos a Usucapião. Provamos que você exerce a posse mansa e pacífica por 5, 10 ou 15 anos. Com a sentença ou o registro do cartório, abre-se uma matrícula nova em seu nome, “limpando” o histórico do imóvel.

C. REURB (Regularização Fundiária Urbana)

Em alguns bairros, a própria prefeitura (como as de Campinas ou Louveira) promove programas de regularização em massa para núcleos informais. O advogado auxilia o proprietário a se enquadrar nesses programas para obter a Certidão de Regularização Fundiária.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Regularizar posses antigas exige uma investigação quase “arqueológica” de documentos. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Análise de Cadeia Sucessória: Rastreamos quem foram os donos anteriores para encontrar o caminho mais barato e rápido de regularização.
  • Dossiê de Provas: Ajudamos a reunir fotos antigas, testemunhas, contas de consumo e impostos para garantir que o pedido de Usucapião não seja negado.
  • Valorização Imediata: Um imóvel regularizado vale, em média, 30% a 50% mais do que um imóvel apenas com posse.

Cases de Sucesso

Caso 1: Chácara em Itatiba Uma família tinha a posse há 30 anos, mas a matrícula ainda estava em nome de uma loteadora que faliu em 1980. Através da Usucapião Extrajudicial, conseguimos a matrícula definitiva em 8 meses, permitindo que a família vendesse o imóvel pelo valor real de mercado.

Caso 2: Lote em Vinhedo O cliente comprou um lote via “escritura de posse” e descobriu que o imóvel estava prestes a ser leiloado por uma dívida trabalhista do dono anterior (que ainda estava na matrícula). Entramos com Embargos de Terceiro, provamos a posse de boa-fé e salvamos o patrimônio, iniciando a regularização imediata.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso perder meu imóvel se ele não estiver no meu nome?

Sim. Se o dono “no papel” (matrícula) sofrer um processo judicial, o seu imóvel pode ser penhorado para pagar as dívidas dele, pois legalmente o bem ainda pertence a ele. Você teria que entrar na justiça para provar que comprou a posse, o que gera custos e estresse.

É muito caro regularizar?

O custo envolve honorários, taxas de cartório e impostos. No entanto, o gasto é um investimento, pois o valor que o imóvel ganha ao se tornar “financiável” supera em muito as custas do processo.

Posso fazer a usucapião morando em outro lugar?

Sim, desde que você cuide do imóvel, pague os impostos e mantenha a posse indireta (ex: através de aluguel ou mantendo o terreno limpo e cercado).

Transforme sua Posse em Patrimônio Real

Não deixe sua segurança jurídica para depois. O “contrato de gaveta” e a “escritura de posse” são apenas o começo; a matrícula é o destino final.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Tirando seus sonhos do papel e colocando no Registro de Imóveis.

Você tem um imóvel onde mora ou investe que ainda não está no seu nome no Registro de Imóveis? Gostaria de uma análise gratuita sobre qual o caminho mais rápido para ter a sua matrícula definitiva?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Ação de Reintegração de Posse: Como Retomar o Seu Imóvel de Invasores

Seu imóvel foi invadido ou um ex-inquilino/parente se recusa a sair? Entenda como funciona a Reintegração de Posse com a Senna Martins Advogados.

O esbulho possessório — o ato de alguém tomar a posse de um bem que não lhe pertence através de violência, clandestinidade ou precariedade — é uma das situações mais angustiantes para um proprietário. Seja em áreas rurais de Itatiba, terrenos em Paulínia ou casas em Vinhedo, a lei garante que o possuidor legítimo retome o seu bem através da Ação de Reintegração de Posse.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “O tempo é o fator crucial. Se a ação for proposta em até um ano e um dia da invasão (posse nova), o juiz pode conceder uma liminar para expulsar o invasor imediatamente, antes mesmo de ouvir a outra parte”.

1. Entendendo seus Direitos: Posse Nova vs. Posse Velha

A estratégia jurídica muda completamente dependendo de quando você descobriu a invasão:

  • Força Nova (Menos de 1 ano e 1 dia): O rito é especial. O advogado pede uma Liminar Inaudita Altera Parte. Provados a posse anterior e o esbulho recente, o juiz expede o mandado de reintegração com auxílio policial, se necessário.
  • Força Velha (Mais de 1 ano e 1 dia): O rito é comum. O proprietário ainda tem direito de retomar o bem, mas o invasor terá o direito de se defender no processo antes de qualquer ordem de saída. A retomada demora consideravelmente mais.

2. Passo a Passo Jurídico: O que fazer ao notar a invasão?

Nunca tente retirar invasores à força ou com violência própria (autotutela excessiva), pois você pode responder criminalmente. Siga os passos legais:

  1. Boletim de Ocorrência (B.O.): Registre o fato imediatamente na delegacia de polícia civil.
  2. Notificação Extrajudicial: Se o invasor for alguém conhecido (ex-parceiro, parente ou ex-caseiro), envie uma notificação formal via cartório dando um prazo para a desocupação. Isso caracteriza a “mora” e a má-fé.
  3. Produção de Provas: Tire fotos, consiga testemunhas vizinhas e reúna documentos que provem que você cuidava do imóvel (contas de luz, impostos pagos, fotos de manutenções).

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Invasões em propriedades rurais ou terrenos urbanos exigem uma advocacia de “pronta resposta”. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Ajuizamento de Urgência: Protocolamos a ação em poucas horas após a coleta dos documentos, buscando a liminar de desocupação imediata.
  • Cumulação com Perdas e Danos: Pedimos que o invasor pague um valor mensal (aluguel-pena) pelo tempo que ficou no imóvel, além de indenização por eventuais danos causados à estrutura ou plantações.
  • Defesa em Casos de Comodato: Quando você emprestou a casa para alguém e a pessoa “se sente dona” e não quer sair, transformamos essa posse precária em esbulho para garantir a retomada.

Cases de Sucesso

Caso 1: Retomada de Terreno em Campinas Um cliente descobriu que um vizinho havia derrubado a cerca e construído um barraco em seu lote. Entramos com a ação em 48 horas. O juiz concedeu a liminar e a polícia acompanhou a retirada do invasor e a reconstrução da cerca em menos de 15 dias.

Caso 2: Ex-Caseiro em Chácara de Vinhedo Um caseiro foi demitido mas se recusava a deixar a casa de apoio, alegando direitos trabalhistas inexistentes. Provamos que a posse era vinculada ao contrato de trabalho encerrado. O juiz determinou a reintegração de posse imediata para que o novo caseiro pudesse assumir.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso cortar a água e a luz para o invasor sair?

Não recomendamos. Isso pode ser interpretado como “exercício arbitrário das próprias razões”. O caminho correto é a ordem judicial, que autoriza inclusive o uso de força policial e arrombamento, se necessário.

O invasor pode pedir indenização por benfeitorias?

Se a posse for de má-fé (ele sabia que o terreno não era dele), ele só tem direito ao ressarcimento de benfeitorias necessárias (que evitam a ruína do bem). Se for de boa-fé, ele pode ter direito a mais, por isso a notificação extrajudicial é vital para transformar a posse em má-fé o quanto antes.

E se eu não tiver a escritura, só o contrato de gaveta?

Você ainda pode entrar com a Reintegração de Posse. A ação de posse discute quem estava lá e quem tirou, e não necessariamente quem é o dono no papel (isso seria uma Ação Reivindicatória).

Recupere o que é Seu por Direito

A invasão de propriedade é um ataque ao seu patrimônio e à sua paz. Não deixe que o tempo corra contra você e torne a expulsão mais difícil.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Firmeza e rapidez na proteção da sua posse.

Você notou alguma movimentação estranha no seu terreno ou tem alguém ocupando seu imóvel sem o seu consentimento? Gostaria de saber se ainda estamos no prazo da “liminar imediata”?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Averbação de Construção: Como Transformar seu Terreno em Casa na Matrícula

Terminou a obra mas o documento ainda diz “terreno”? Saiba como fazer a averbação da construção e valorizar seu imóvel com a Senna Martins Advogados.

Um erro comum de muitos proprietários em Vinhedo, Valinhos e Louveira é acreditar que, ao receber o “Habite-se” da prefeitura, o imóvel já está regularizado. Na verdade, para o mundo jurídico, se a construção não estiver averbada na matrícula do Registro de Imóveis, sua casa oficialmente ainda é apenas um “terreno”. Isso impede a venda através de financiamento bancário, dificulta a partilha em inventários e desvaloriza o bem em até 30%.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “A averbação é o ato de ‘contar’ ao cartório que agora existe uma edificação sobre aquele solo. Sem isso, você tem uma propriedade irregular perante a lei e o fisco”.

1. Entendendo seus Direitos: Por que Averbar?

A regularização total da construção traz benefícios imediatos:

  • Financiamento Bancário: Os bancos não financiam a compra de casas que constam como “terreno” na matrícula. A averbação é condição sine qua non para a liberação do crédito.
  • Segurança Jurídica: Em caso de desapropriação ou venda, o valor da indenização ou do preço baseia-se no que está registrado.
  • Valorização Patrimonial: Um imóvel com a documentação 100% em ordem tem liquidez imediata no mercado.

2. Passo a Passo Jurídico: O Caminho da Regularização

O processo de averbação é um rito que envolve três esferas:

A. Prefeitura Municipal

O primeiro passo é obter o Habite-se (Certificado de Conclusão de Obra). Para isso, a prefeitura verifica se a construção seguiu o projeto aprovado e se respeitou os recuos e índices urbanísticos.

B. Receita Federal (CND do INSS)

Este é o ponto onde muitos processos travam. É necessário obter a Certidão Negativa de Débitos (CND) relativa às contribuições previdenciárias da mão de obra utilizada na construção (o antigo INSS de obra).

Atenção: Se a obra terminou há mais de 5 anos, é possível pedir a decadência desse imposto, economizando milhares de reais.

C. Cartório de Registro de Imóveis

Com o Habite-se e a CND em mãos, o advogado protocola o requerimento de averbação. O Oficial de Registro atualizará a matrícula, descrevendo a área construída, número de cômodos e pavimentos.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Averbar uma construção antiga ou complexa exige estratégia tributária e conhecimento das normas dos cartórios locais. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Análise de Decadência do INSS: Verificamos se você ainda precisa pagar a contribuição previdenciária da obra ou se o prazo de cobrança do governo já venceu.
  • Regularização de “Puxadinhos” e Reformas: Se você ampliou a casa sem projeto, auxiliamos na elaboração do “as built” e na obtenção da anistia junto à prefeitura.
  • Gestão de Documentação: Cuidamos de toda a interface entre engenheiro, prefeitura e cartório, entregando a matrícula atualizada em suas mãos.

Cases de Sucesso

Caso 1: Economia de Impostos em Louveira

Um cliente queria vender sua casa, mas a obra de 2015 não estava averbada. A Receita Federal cobrava R$ 45 mil de INSS. Provamos a conclusão da obra há mais de 5 anos através de contas de luz antigas e conseguimos a CND por decadência, custo zero de imposto.

Caso 2: Venda Destravada em Vinhedo

Um comprador desistiria do negócio porque o banco negou o financiamento (a casa não constava no registro). Em uma força-tarefa jurídica, agilizamos a averbação no cartório em tempo recorde, garantindo a assinatura da escritura e o recebimento do valor pelo vendedor.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso averbar apenas uma parte da construção?

Não. A averbação deve refletir a realidade do que foi construído. Se a planta aprovada era de 100 $m^2$ e você construiu 150 $m^2$, precisará primeiro regularizar o projeto na prefeitura para depois averbar o total no cartório.

O IPTU aumenta depois da averbação?

Geralmente o valor do IPTU já é atualizado pela prefeitura através de fotos de satélite ou fiscalização de rotina (o “IPTU do puxadinho”). A averbação no cartório apenas oficializa juridicamente o que a prefeitura, na maioria das vezes, já sabe e tributa.

Construí sem alvará. Consigo averbar?

Sim, através de um processo de Regularização de Edificação. Você precisará de um engenheiro para atestar a segurança da obra e pagar as multas/taxas de regularização da prefeitura antes de levar ao cartório.

Valorize sua Conquista com a Escritura Completa

Ter a casa dos sonhos no terreno é ótimo; tê-la no papel é essencial para a sua segurança financeira e de sua família.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Legalizando o seu espaço, protegendo o seu valor.

Sua matrícula ainda consta como “lote vazio” ou “terreno”? Você tem guardado o Habite-se ou notas fiscais antigas da construção para avaliarmos a isenção de impostos?