7 abr 2026

Senna Martins Advogados

REURB: Regularização Fundiária Urbana para Bairros e Núcleos Informais

Mora em um loteamento irregular ou bairro sem escritura? Conheça a REURB e saiba como legalizar sua situação com a Senna Martins Advogados.

Você vive em um bairro onde ninguém tem escritura, apenas “contratos de gaveta”? Ou talvez sua casa esteja em um loteamento que nunca foi aprovado pela prefeitura? Essa é a realidade de milhões de brasileiros, mas a Lei nº 13.465/2017 criou um procedimento revolucionário chamado REURB. Ela permite que núcleos urbanos informais inteiros sejam regularizados de uma só vez, transformando a posse em propriedade definitiva com registro no cartório.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins destaca: “A REURB é o caminho mais moderno para a pacificação social. Ela retira o imóvel da invisibilidade jurídica, permitindo que o proprietário tome empréstimos, venda por financiamento e valorize seu bem em até 50%”.

1. Entendendo seus Direitos: As Modalidades de REURB

A lei divide a regularização em duas frentes, dependendo do perfil dos moradores:

  • REURB-S (Social): Destinada a famílias de baixa renda. Nesse caso, o registro no cartório e os projetos de engenharia são gratuitos. O município geralmente assume os custos da infraestrutura.
  • REURB-E (Específica): Destinada a moradores que não se enquadram no perfil social (classe média e alta). Aqui, os beneficiários pagam pelos custos do processo e da infraestrutura, mas ganham a segurança da escritura definitiva.

O escritório Senna Martins Advogados, em Vinhedo/SP, atua na organização de comissões de moradores em Campinas, Paulínia e Jundiaí para protocolar pedidos coletivos de regularização.

2. Passo a Passo Jurídico: Como Legalizar o Bairro?

Diferente da usucapião individual, a REURB foca no conjunto de imóveis. O processo segue este rito:

A. Levantamento e Diagnóstico

É feito um levantamento topográfico da área e um estudo socioeconômico dos moradores. É preciso provar que o núcleo informal já estava consolidado em 22 de dezembro de 2016.

B. Projeto de Regularização Fundiária (PRF)

Um engenheiro cria a planta do bairro, definindo lotes, ruas e áreas públicas. O advogado monta a fundamentação jurídica demonstrando que a regularização trará benefícios urbanísticos e ambientais.

C. Certidão de Regularização Fundiária (CRF)

Após aprovação da Prefeitura, é emitida a CRF. Este documento é o “bilhete de entrada” no cartório.

D. Registro no Cartório de Imóveis

O Oficial de Registro abre as novas matrículas para cada lote. O morador deixa de ter um “recibo” e passa a ter uma Matrícula em seu nome.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A REURB exige uma articulação complexa entre moradores e o Poder Público. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Assessoria a Comissões de Moradores: Ajudamos vizinhos a se organizarem para dividir custos e pressionar a prefeitura pela aprovação do projeto.
  • Expertise em Áreas de Conflito: Atuamos em casos onde o dono da terra original desapareceu ou onde há sobreposição de matrículas antigas.
  • Agilidade em Vinhedo e Região: Conhecemos os fluxos administrativos das secretarias de habitação da nossa região, o que reduz o tempo de espera pelo título.

Cases de Sucesso

Caso 1: Regularização de Loteamento em Campinas Um bairro com 40 famílias existia há 20 anos sem nenhuma documentação. Organizamos o processo de REURB-E, contratamos a engenharia parceira e, em 18 meses, todos os moradores receberam suas matrículas individuais.

Caso 2: Isenção de Custas em REURB-S Em uma comunidade em Hortolândia, a prefeitura queria cobrar taxas de regularização. Provamos o perfil de baixa renda dos moradores e garantimos a aplicação da REURB-S, resultando em custo zero para as famílias.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso fazer a REURB sozinho para a minha casa?

Embora a lei permita a REURB individual, o ideal é que seja feita de forma coletiva (o bairro todo), pois a prefeitura precisa aprovar o desenho das ruas e da infraestrutura da área inteira.

Imóveis em áreas de preservação podem ser regularizados?

Sim, desde que estudos técnicos demonstrem que a regularização é melhor para o meio ambiente do que a situação atual e que sejam feitas obras de compensação ou mitigação de danos.

A REURB perdoa dívidas de IPTU?

Não diretamente, mas ela permite que o morador se torne o contribuinte oficial, facilitando o parcelamento de débitos antigos e a regularização fiscal perante o município.

Transforme seu Contrato de Gaveta em Escritura Real

A segurança de saber que ninguém pode tirar você da sua casa não tem preço. A REURB é a sua grande oportunidade de legalizar o seu patrimônio.

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Senna Martins Advogados: Especialistas em regularizar o seu chão.

Você mora em um loteamento que não tem escritura? Gostaria de saber se o seu bairro já possui um processo de REURB em andamento na prefeitura?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Multipropriedade (Time-Sharing): O Novo Modelo de Férias e Investimento

Comprou uma cota imobiliária e se arrependeu? Ou quer entender como funciona o uso compartilhado? Conheça a Lei da Multipropriedade com a Senna Martins Advogados.

A Multipropriedade, regulamentada pela Lei nº 13.777/2018, revolucionou o mercado de lazer no Brasil. Nela, você não compra o imóvel inteiro, mas sim uma fração de tempo (geralmente semanas fixas no ano). É o modelo ideal para quem quer ter uma casa de férias em destinos como Gramado, Caldas Novas ou Porto de Galinhas, dividindo os custos de manutenção com outros proprietários. No entanto, o agressivo marketing de vendas nesses locais costuma gerar contratos complexos e muitos pedidos de distrato.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins comenta: “A multipropriedade é um condomínio de tempo. Juridicamente, cada cota tem sua própria matrícula, mas o uso é limitado ao calendário. O desafio está em entender as taxas de hotelaria e as regras de intercâmbio de semanas”.

1. Entendendo seus Direitos: Como Funciona a Cota Imobiliária?

Diferente de um título de clube, a multipropriedade no Brasil é um Direito Real. Isso significa que:

  • Matrícula Própria: Você recebe uma escritura e o imóvel pode ser vendido, penhorado ou deixado de herança.
  • Administração Hoteleira: Geralmente, esses imóveis estão dentro de resorts. Você paga uma taxa condominial que inclui limpeza, manutenção e acesso às áreas comuns do hotel.
  • Pool de Locação: Se você não for usar sua semana, pode colocá-la para alugar através da administradora, gerando renda.

O escritório Senna Martins Advogados, em Vinhedo/SP, assessora investidores de toda a região de Campinas e Jundiaí que adquiriram cotas em grandes empreendimentos nacionais.

2. Passo a Passo Jurídico: Problemas e Cancelamentos

Muitos clientes nos procuram após assinarem contratos sob pressão emocional durante as férias. Aqui estão os principais pontos jurídicos:

A. Direito de Arrependimento (7 Dias)

Se você assinou o contrato em um estande de vendas fora da sede da empresa (geralmente em hotéis ou shoppings), você tem 7 dias para desistir e receber 100% do valor pago, incluindo a corretagem. O pedido deve ser feito por meio formal (notificação com aviso de recebimento).

B. Distrato de Cota (Após os 7 Dias)

Se o prazo de arrependimento passou, aplicam-se as regras da Lei do Distrato. A retenção da construtora pode variar de 25% a 50% dos valores pagos, dependendo se o empreendimento tem patrimônio de afetação.

C. Atraso na Entrega

Muitos resorts de multipropriedade atrasam anos para inaugurar. Se o prazo de tolerância de 180 dias for ultrapassado, o comprador pode pedir a rescisão com devolução de 100% do valor, corrigido e com juros.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A multipropriedade envolve a interseção entre Direito Imobiliário e Direito do Consumidor. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Análise de Contratos de Intercâmbio: Verificamos as regras de empresas como RCI e Interval para garantir que você consiga trocar suas semanas sem taxas abusivas.
  • Gestão de Distratos: Atuamos contra grandes redes hoteleiras para garantir que a devolução dos valores seja feita conforme a lei, evitando as multas astronômicas que as empresas tentam impor no balcão.
  • Assessoria para Investidores: Analisamos a viabilidade jurídica de “pools de locação” para garantir que a promessa de rentabilidade não oculte riscos fiscais.

Cases de Sucesso

Caso 1: Cancelamento de Cota em Porto Seguro Um cliente comprou duas cotas em um resort durante um jantar festivo. No dia seguinte, percebeu que as taxas de condomínio inviabilizavam o negócio. Realizamos a notificação imediata de Direito de Arrependimento e conseguimos o estorno total do sinal no cartão de crédito em 48 horas.

Caso 2: Rescisão por Atraso de Obra em Caldas Novas Um empreendimento estava com 2 anos de atraso. A empresa oferecia apenas “créditos de hospedagem” em troca do cancelamento. Entramos com ação judicial e o cliente recebeu todo o investimento de volta em dinheiro, com as devidas correções monetárias do período.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso vender minha cota para qualquer pessoa?

Sim, mas o estatuto da multipropriedade geralmente dá direito de preferência aos demais coproprietários ou à própria administradora. É preciso notificar os sócios antes de concluir a venda.

O que acontece se eu não pagar o condomínio da cota?

Assim como em um apartamento comum, a unidade (cota) pode ser levada a leilão para quitar a dívida. Além disso, você perde o direito de usar as semanas programadas e o acesso ao sistema de intercâmbio.

As semanas são sempre as mesmas todo ano?

Depende do contrato. Existem semanas fixas (ex: sempre a 1ª semana de janeiro) ou semanas flutuantes (você precisa reservar com antecedência conforme a disponibilidade).

Inteligência Jurídica nas suas Férias

A multipropriedade é um excelente produto quando bem gerido, mas um pesadelo quando o contrato é abusivo. Proteja seu investimento.

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Senna Martins Advogados: Especialistas em Direito Imobiliário Contemporâneo.

Deseja cancelar uma cota imobiliária ou quer que analisemos as taxas de manutenção do seu contrato antes de assinar?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Enfiteuse e Laudêmio: O que são e como extinguir essas cobranças antigas

Seu imóvel tem cobrança de laudêmio ou foro? Entenda o que é a enfiteuse e como funciona o processo de resgate com a Senna Martins Advogados.

Se você possui um imóvel em cidades históricas ou áreas de marinha — como partes de Santos, Rio de Janeiro ou Petrópolis — ou até mesmo em terrenos que pertenceram a antigas sesmarias em cidades do interior como Campinas e Jundiaí, talvez já tenha se deparado com o termo Laudêmio. Trata-se de uma das figuras mais antigas do direito brasileiro, que separa o dono do terreno (Senhor Direto) de quem realmente ocupa e usa o imóvel (Forense ou Enfiteuta).

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “A enfiteuse foi extinta pelo Código Civil de 2002 para novos imóveis, mas as que já existiam continuam valendo. É um ‘fantasma’ jurídico que aparece no momento da venda, exigindo o pagamento de uma taxa para que a transação seja autorizada”.

1. Entendendo seus Direitos: Foro e Laudêmio

Na enfiteuse, a propriedade é dividida. O ocupante tem o domínio útil, mas deve cumprir obrigações com o proprietário do solo (que pode ser a União, a Igreja ou famílias tradicionais):

  • Foro (ou Censo): É uma pensão anual, geralmente de valor baixo, paga pelo uso do terreno. Se você deixar de pagar por 3 anos consecutivos, pode perder o imóvel (comisso).
  • Laudêmio: É a taxa paga ao Senhor Direto toda vez que o imóvel é vendido. Geralmente corresponde a 2,5% ou 5% do valor da venda. Sem o comprovante de pagamento do laudêmio, o Cartório de Registro de Imóveis não registra a venda.

O escritório Senna Martins Advogados, em Vinhedo/SP, assessora clientes na regularização desses encargos, especialmente em transações de alto valor onde o laudêmio representa um custo significativo.

2. Passo a Passo Jurídico: O Resgate (Consolidação)

A boa notícia é que a lei permite que o ocupante “compre” a parte do Senhor Direto, tornando-se o dono pleno do imóvel e acabando para sempre com as cobranças de foro e laudêmio. Esse processo chama-se Resgate da Enfiteuse.

Como funciona o Resgate:

  1. Pagamento do Laudêmio: Você deve pagar o laudêmio de uma venda “fictícia”.
  2. Pagamento de 10 Foros: Além do laudêmio, paga-se o equivalente a 10 anos de foro anual.
  3. Escritura de Resgate: Com esses pagamentos, o Senhor Direto assina uma escritura abrindo mão do seu direito.
  4. Averbação na Matrícula: O documento é levado ao registro de imóveis, e a palavra “Enfiteuse” é riscada da matrícula.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Lidar com enfiteuses exige pesquisa em arquivos históricos e negociação com entes públicos ou ordens religiosas. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Identificação de Senhorio: Muitas vezes o proprietário do solo desapareceu ou a empresa faliu. Localizamos os sucessores legais para viabilizar o resgate.
  • Defesa contra Cobranças Indevidas: Verificamos se o cálculo do laudêmio está sendo feito sobre o valor do terreno ou se estão incluindo ilegalmente o valor da casa construída (o que pode reduzir o imposto drasticamente).
  • Agilidade em Imóveis da União: Atuamos junto à Secretaria de Patrimônio da União (SPU) para regularizar a situação de imóveis em regime de ocupação ou aforamento.

Cases de Sucesso

Caso 1: Redução de Laudêmio em Santos Um cliente venderia um imóvel de luxo por R$ 3 milhões. O senhorio exigia 5% sobre o valor total. Provamos judicialmente que, por se tratar de enfiteuse antiga, o laudêmio deveria incidir apenas sobre o valor da terra nua. O cliente economizou mais de R$ 100 mil.

Caso 2: Extinção de Foro Perpétuo em Campinas Uma família pagava foro a uma antiga fundação há décadas. Realizamos o processo de resgate administrativo e, em 4 meses, o imóvel estava livre de qualquer ônus, valorizando o patrimônio para uma venda futura sem amarras.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso parar de pagar o foro se eu achar que o dono morreu?

Não. O não pagamento do foro pode levar à extinção do seu direito de uso (comisso). O ideal é depositar o valor em juízo (consignação) até que o herdeiro legal seja identificado.

Quem paga o laudêmio: o comprador ou o vendedor?

Pela lei, a obrigação original é do vendedor, pois é ele quem está alienando o direito. No entanto, as partes podem combinar no contrato que o comprador assumirá esse custo.

A enfiteuse acaba sozinha com o tempo?

Não. Ela é perpétua. Enquanto não for feito o processo de resgate ou enquanto o Senhor Direto não renunciar formalmente, a cobrança continuará passando de geração em geração.

Liberte seu Imóvel de Taxas do Passado

Não deixe que cobranças centenárias atrapalhem a liquidez do seu patrimônio. Regularize a propriedade plena do seu imóvel hoje mesmo.

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Senna Martins Advogados: Modernizando o seu patrimônio com segurança jurídica.

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Servidões e Direito de Passagem: Diferenças e Soluções para Imóveis sem Acesso

Seu terreno está “preso” e sem saída para a rua? Entenda a diferença entre Servidão de Passagem e Passagem Forçada com a Senna Martins Advogados.

Um dos problemas mais angustiantes para um proprietário de terras, seja em áreas rurais de Itatiba e Louveira ou em terrenos desmembrados em Vinhedo, é o isolamento. Descobrir que o seu imóvel não tem acesso direto à via pública — ou que o vizinho bloqueou o único caminho existente — pode inviabilizar o uso da propriedade. No Direito Imobiliário, existem dois caminhos distintos para resolver isso: a Passagem Forçada e a Servidão de Passagem.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “Muitos confundem os dois institutos, mas a diferença é vital. Enquanto um é uma obrigação imposta pela lei para evitar o isolamento, o outro é um acordo de conveniência que valoriza o imóvel”.

1. Entendendo seus Direitos: Passagem Forçada vs. Servidão

Embora o resultado final pareça o mesmo (passar pelo terreno do vizinho), as regras são diferentes:

A. Passagem Forçada (Direito de Vizinhança)

  • Quando ocorre: Quando o imóvel está encravado (absolutamente sem saída para a rua ou porto).
  • Natureza: É uma obrigação legal. O vizinho é obrigado a dar passagem, mas tem direito a uma indenização cabal pelo uso da sua terra.
  • Objetivo: Evitar que um imóvel se torne economicamente inútil por falta de acesso.

B. Servidão de Passagem (Direito Real)

  • Quando ocorre: Por acordo entre as partes. O imóvel pode até ter uma saída, mas o caminho pelo vizinho é mais curto ou melhor.
  • Natureza: É um contrato registrado na matrícula. Ela “gruda” no imóvel e continua valendo mesmo se os donos mudarem.
  • Objetivo: Trazer comodidade e valorização para o imóvel beneficiado (imóvel dominante).

O escritório Senna Martins Advogados, em Vinhedo/SP, atua na mediação de conflitos de passagem em toda a região de Campinas e Jundiaí, buscando sempre a solução técnica menos custosa para o cliente.

2. Passo a Passo Jurídico: Como Garantir o Acesso?

Se o diálogo com o vizinho falhou, o procedimento segue estas etapas:

1. Perícia Técnica

Um engenheiro agrimensor deve avaliar qual é o caminho menos prejudicial para o vizinho (o imóvel serviente) e mais eficaz para quem precisa da passagem. A lei exige que a passagem seja feita pelo caminho mais curto e menos oneroso.

2. Ação de Passagem Forçada

Se o imóvel estiver encravado, entramos com uma ação judicial. O juiz fixará o valor da indenização que você deve pagar ao vizinho e determinará a abertura imediata do caminho (liminar).

3. Registro da Servidão

Se houver acordo, o advogado redige uma Escritura Pública de Servidão. Nela, detalha-se a largura da estrada, se é permitido passar caminhões, se pode haver portões e quem pagará pela manutenção. Esse documento é registrado na matrícula de ambos os imóveis.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Questões de passagem frequentemente envolvem brigas familiares antigas ou disputas de cercas. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Mediação Estratégica: Buscamos o acordo para evitar o custo da indenização judicial, que pode ser alto.
  • Expertise Rural e Urbana: Atuamos tanto em loteamentos urbanos em Paulínia quanto em grandes glebas rurais, onde a passagem de gado ou maquinário exige cláusulas específicas.
  • Combate ao Esbulho: Se o seu vizinho colocou um cadeado em uma passagem que você usa há décadas, agimos com Reintegração de Posse baseada na Súmula 415 do STF (Servidão de Trânsito aparente).

Cases de Sucesso

Caso 1: Desbloqueio de Caminho em Louveira Um cliente utilizava uma estrada pelo terreno vizinho há 20 anos. O novo dono do terreno vizinho cercou o local, deixando o cliente isolado. Provamos a existência de uma Servidão de Trânsito aparente e conseguimos uma liminar para derrubar a cerca em 24 horas.

Caso 2: Instituição de Passagem Forçada em Vinhedo Um terreno fruto de herança ficou sem saída para a rua após um desmembramento mal planejado. O vizinho exigia um valor astronômico para permitir a passagem. Entramos com a ação, o perito fixou um valor de indenização justo (muito menor que o pedido) e o cliente obteve o acesso legalizado.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso perder o direito de passagem se não usar a estrada?

Sim. A Servidão de Passagem pode ser extinta pelo “não uso” contínuo por 10 anos. Já a Passagem Forçada só deixa de existir se o imóvel deixar de ser encravado (ex: se abrir uma nova rua pública que dê acesso ao terreno).

O vizinho pode mudar o caminho de lugar?

Sim, desde que ele arque com os custos da mudança e que o novo caminho seja tão bom quanto o anterior para quem usa. Ele não pode simplesmente piorar o seu acesso.

Quem deve manter a estrada da servidão?

Salvo se o contrato disser o contrário, as despesas de conservação e obras na passagem são de responsabilidade de quem usa o caminho (o dono do imóvel dominante).

Não Fique Isolado: O Direito Protege seu Acesso

Um imóvel sem saída é um patrimônio imobilizado. Regularize o seu direito de ir e vir e valorize sua propriedade.

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Senna Martins Advogados: Abrindo caminhos para o seu patrimônio.

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Direito de Superfície: Uma Alternativa Inteligente à Locação e Compra

Quer construir em terreno alheio ou rentabilizar sua área sem vendê-la? Entenda o Direito de Superfície com a Senna Martins Advogados.

No mercado imobiliário moderno, nem sempre a compra ou a locação tradicional são as melhores saídas para grandes projetos. O Direito de Superfície, regulado pelo Código Civil e pelo Estatuto da Cidade, permite que o proprietário de um terreno conceda a outra pessoa (o superficiário) o direito de construir ou plantar em sua área por um tempo determinado. É a solução ideal para a instalação de usinas solares, torres de comunicação ou galpões industriais.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “O Direito de Superfície é uma ferramenta de vanguarda. Ele permite que o investidor foque no negócio e o proprietário mantenha a terra, criando uma relação ganha-ganha com segurança jurídica superior à do aluguel”.

1. Entendendo seus Direitos: Por que não usar o Aluguel?

Diferente da locação, o Direito de Superfície é um Direito Real. Isso traz vantagens cruciais:

  • Estabilidade: O contrato é registrado na matrícula do imóvel. Se o dono vender o terreno, o superficiário continua com o direito de usar a construção até o fim do prazo.
  • Possibilidade de Garantia: O superficiário pode dar a própria construção em garantia (hipoteca ou alienação fiduciária) para obter financiamentos bancários.
  • Transmissibilidade: Em caso de morte do superficiário, o direito passa para os herdeiros, o que não ocorre automaticamente em todas as locações.

O escritório Senna Martins Advogados, em Vinhedo/SP, assessora empresas de energia e logística na implementação de contratos de superfície em Campinas, Jundiaí e Paulínia.

2. Passo a Passo Jurídico: A Estruturação do Negócio

Para que o Direito de Superfície seja válido e seguro, ele deve seguir ritos específicos:

A. Escritura Pública e Registro

Diferente de um contrato de gaveta, a concessão deve ser feita por Escritura Pública em Cartório de Notas e, obrigatoriamente, averbada na Matrícula do Imóvel no Registro de Imóveis (RGI).

B. O Pagamento (Solarium)

A concessão pode ser gratuita ou mediante pagamento, chamado de solarium. O pagamento pode ser feito de uma só vez ou em parcelas periódicas, de forma similar a um aluguel, mas com natureza jurídica distinta.

C. Responsabilidade por Encargos

Salvo disposição contrária no contrato, o superficiário responde por todos os encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (como IPTU ou ITR).

D. Extinção e Benfeitorias

Ao término do prazo, a construção passa a pertencer ao dono do terreno. É fundamental que o advogado redija com clareza se haverá indenização pelas benfeitorias ou se elas ficarão para o proprietário como parte do negócio.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A redação de um contrato de superfície é complexa e envolve riscos tributários e sucessórios. O Senna Martins Advogados destaca-se por:

  • Foco em Agronegócio e Energia: Elaboramos contratos para instalação de Usinas Fotovoltaicas em áreas rurais de Itatiba e Louveira, garantindo a proteção do investimento.
  • Planejamento Tributário: Analisamos o impacto do ITBI na instituição do direito e como o recebimento do solarium deve ser declarado para minimizar a carga fiscal.
  • Segurança para o Proprietário: Criamos cláusulas de reversão e seguros específicos para garantir que o terreno seja devolvido em perfeitas condições após o uso.

Cases de Sucesso

Caso 1: Usina Solar em Gleba Rural em Paulínia Um proprietário tinha uma área improdutiva e uma empresa de energia queria instalar painéis solares. Em vez de um aluguel precário, estruturamos o Direito de Superfície por 20 anos. O investidor conseguiu financiamento no BNDES usando o direito como garantia, e o proprietário garantiu uma renda mensal sólida.

Caso 2: Instalação de Antenas em Edifício de Campinas Uma associação de moradores de um prédio de luxo queria rentabilizar o topo do edifício. Instituímos o direito de superfície para uma empresa de telecomunicações, garantindo que a estrutura não prejudicasse a estética do prédio e gerasse caixa para reformas no condomínio.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O dono do terreno pode vender o imóvel durante a vigência?

Sim, o proprietário mantém o “domínio direto”. No entanto, o comprador é obrigado a respeitar o direito de superfície registrado até o final do prazo contratado. O superficiário também tem direito de preferência na compra.

Pode haver Direito de Superfície por tempo indeterminado?

O Código Civil prevê o tempo determinado. Já o Estatuto da Cidade permite o tempo indeterminado para imóveis urbanos. Na prática, recomenda-se sempre estabelecer um prazo para evitar insegurança jurídica.

O que acontece se o superficiário não construir?

O contrato pode prever a extinção antecipada por “desvio de finalidade”. Se o direito foi dado para construir um galpão e a área ficou abandonada, o proprietário pode retomar o direito judicialmente.

Inove na Gestão do seu Patrimônio

O Direito de Superfície é a ponte entre quem tem a terra e quem tem o capital para investir. Não fique preso a modelos antigos de negócio.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Engenharia jurídica para investimentos imobiliários.

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Alienação Fiduciária e Leilão de Imóveis: Como Salvar seu Patrimônio

Está com parcelas atrasadas e o imóvel vai a leilão? Entenda como suspender o leilão e renegociar sua dívida com a Senna Martins Advogados.

A maioria dos imóveis financiados hoje no Brasil utiliza o sistema de Alienação Fiduciária. Nele, o imóvel fica em nome do banco até que a última parcela seja paga. O grande perigo é que, se você atrasar apenas três parcelas, o banco pode iniciar um processo de retomada extrajudicial (sem juiz), que culmina no leilão do bem em poucos meses.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “O processo de leilão bancário é extremamente veloz. Se o proprietário não agir juridicamente nos primeiros sinais de notificação do cartório, ele pode perder o imóvel e todo o valor que já pagou”.

1. Entendendo seus Direitos: O Rito do Leilão Extrajudicial

O leilão regido pela Lei 9.514/97 segue etapas rigorosas. Se o banco pular qualquer uma delas, o leilão pode ser anulado:

  1. Notificação para Purgação de Mora: O cartório deve notificar você pessoalmente para pagar os atrasados em 15 dias.
  2. Consolidação da Propriedade: Se você não pagar, o imóvel passa a ser definitivamente do banco.
  3. Realização dos Leilões: O banco deve realizar dois leilões. No primeiro, o imóvel é ofertado pelo valor de avaliação; no segundo, pelo valor da dívida (geralmente muito mais barato).

O escritório Senna Martins Advogados, em Vinhedo/SP, é especialista em identificar erros procedimentais dos bancos para suspender leilões em Campinas, Valinhos, Jundiaí e em todo o Brasil.

2. Passo a Passo Jurídico: Como Suspender um Leilão?

Existem diversas teses jurídicas que podem salvar o seu imóvel, mesmo que o leilão já esteja marcado para amanhã:

A. Ausência de Notificação Pessoal

A lei exige que o devedor seja notificado pessoalmente sobre as datas, horários e locais dos leilões. Se o banco apenas publicou em jornal e você não recebeu a carta, o leilão é nulo.

B. Preço Vil

Se o imóvel for arrematado por um valor inferior a 50% da sua avaliação de mercado, configura-se “preço vil”. O advogado pode entrar com uma ação para anular a venda e proteger o seu patrimônio.

C. Teoria do Adimplemento Substancial

Se você já pagou, por exemplo, 80% ou 90% do financiamento, podemos argumentar judicialmente que a retomada do imóvel é uma medida desproporcional, forçando o banco a aceitar uma renegociação da dívida restante.

D. Direito de Preferência

Até a data do segundo leilão, o devedor tem o direito de preferência para quitar a dívida e ficar com o imóvel, pagando o valor total do débito mais os custos do banco.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Lidar com grandes bancos exige uma advocacia estratégica e ágil. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Plantão Anti-Leilão: Atuamos com pedidos de liminar de urgência para suspender leilões em poucas horas após a contratação.
  • Revisão de Juros Abusivos: Muitas vezes o atraso ocorre porque o banco aplicou taxas ilegais. Recalculamos a dívida para que você pague o valor justo.
  • Negociação Direta com Jurídico Bancário: Temos experiência em mediar acordos que permitem ao cliente manter o imóvel e parcelar o débito atrasado.

Cases de Sucesso

Caso 1: Suspensão de Leilão em 24h em Campinas Um cliente nos procurou um dia antes do imóvel ir a leilão. Identificamos que a notificação do cartório foi entregue a um vizinho, e não ao dono. Conseguimos uma liminar suspendendo o leilão e forçando o banco a reiniciar o processo, dando tempo para o cliente refinanciar a dívida.

Caso 2: Anulação de Arrematação por Preço Vil em Jundiaí Um imóvel de R$ 1 milhão foi arrematado em leilão por apenas R$ 300 mil. Entramos com a ação anulatória, provamos o prejuízo imenso ao devedor e o juiz cancelou a venda, devolvendo a posse ao nosso cliente para uma venda justa por valor de mercado.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso perder o imóvel se atrasar apenas uma parcela?

Na teoria, a lei permite o início do processo após 30 dias de atraso. Na prática, a maioria dos bancos inicia a notificação após a 3ª parcela não paga (90 dias).

Se o imóvel for a leilão e sobrar dinheiro, eu recebo a diferença?

Sim. Se o imóvel for vendido por um valor superior à sua dívida e aos custos do banco, a instituição financeira é obrigada por lei a devolver o saldo remanescente a você.

O banco pode tirar o meu “Bem de Família” (único imóvel)?

Infelizmente, em casos de financiamento do próprio imóvel, a proteção do bem de família não se aplica. O banco pode, sim, retomar a residência onde você mora se as parcelas não forem pagas.

Não Entregue os Pontos: Proteja seu Lar

O leilão não é o fim da linha. Existem meios legais de reverter a situação e garantir que você não perca tudo o que investiu.

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Senna Martins Advogados: Segurança jurídica em momentos decisivos.

Você recebeu alguma notificação do cartório ou aviso de leilão do seu banco? Deseja que façamos uma análise urgente do seu contrato?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Locação Comercial e Ações Renovatórias: Protegendo o seu Ponto Comercial

O dono do imóvel não quer renovar o aluguel da sua empresa? Conheça a Ação Renovatória e garanta a permanência do seu negócio com a Senna Martins Advogados.

Para um comerciante ou empresário, o Ponto Comercial costuma ser o seu ativo mais valioso. É ali que a clientela está consolidada e onde foram feitos investimentos em infraestrutura e marca. No entanto, muitos empreendedores correm o risco de serem despejados ao final do contrato simplesmente porque o proprietário quer aumentar o aluguel abusivamente ou retomar o imóvel para um terceiro.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “O empresário tem o direito de renovar o aluguel compulsoriamente, desde que siga prazos rigorosos. Se você perder a janela da Ação Renovatória, o dono do imóvel passa a ter o poder total de pedir o seu despejo”.

1. Entendendo seus Direitos: O Direito à Renovação

A Lei do Inquilinato (8.245/91) protege o fundo de comércio através da Ação Renovatória. Para ter esse direito, o locatário deve preencher três requisitos cumulativos:

  1. Contrato Escrito e com Prazo Determinado: O contrato deve ser formal e ter duração mínima de 5 anos (ou a soma de vários contratos ininterruptos que somem 5 anos).
  2. Exploração do mesmo Ramo: O inquilino deve estar explorando o mesmo ramo de atividade no local há pelo menos 3 anos ininterruptos.
  3. Prazo Fatal (O Pulo do Gato): A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes da data de término do contrato. Se passar desse prazo, o direito à renovação compulsória “caduca”.

O escritório Senna Martins Advogados, em Vinhedo/SP, realiza o monitoramento de contratos de franquias e empresas em Campinas, Jundiaí e Paulínia, garantindo que nenhum prazo seja perdido.

2. Passo a Passo Jurídico: A Estratégia da Renovação

Quando o proprietário e o inquilino não chegam a um acordo sobre o novo valor do aluguel, o juiz decide com base em perícias técnicas.

A. A Proposta do Inquilino

Na ação, o inquilino apresenta uma proposta de aluguel baseada no valor de mercado. É essencial ter o fiador (ou seguro-fiança) atualizado e provar o pagamento de todos os impostos e taxas.

B. A Defesa do Proprietário (Exceção de Retomada)

O dono do imóvel só pode negar a renovação se:

  • Tiver proposta de terceiro substancialmente melhor (o inquilino pode cobrir).
  • For realizar reforma que valorize o imóvel ou por determinação do poder público.
  • For usar o imóvel para uso próprio ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano (pertencente a ele, cônjuge ou descendentes).

C. Indenização pelo Ponto Comercial

Caso o locatário não consiga a renovação por motivos alheios à sua vontade (como uma proposta de terceiro ou reforma), ele pode ter direito a uma indenização pela perda do ponto, cobrindo lucros cessantes e despesas de mudança.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Negociar aluguéis comerciais exige visão de negócio e agressividade jurídica. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Auditoria de Contratos Comerciais: Revisamos cláusulas de “luvas”, reformas e benfeitorias para garantir que o inquilino não seja lesado.
  • Avaliação de Mercado: Trabalhamos com peritos imobiliários em Valinhos e Vinhedo para definir o valor real do m², evitando aumentos abusivos.
  • Mediação em Shoppings Centers: Temos expertise nas relações complexas entre lojistas e administradoras de Shopping, onde as taxas e fundos de promoção costumam ser focos de conflito.

Cases de Sucesso

Caso 1: Vitória contra Multinacional em Campinas Uma rede de farmácias estava prestes a perder seu ponto mais lucrativo porque o fundo imobiliário dono do imóvel se recusava a renovar. Ingressamos com a Ação Renovatória dentro do prazo e o juiz fixou o aluguel abaixo do pedido pelo proprietário, garantindo a permanência da loja por mais 5 anos.

Caso 2: Indenização por Fundo de Comércio em Jundiaí Um restaurante foi impedido de renovar porque o dono alegou uso próprio. Provamos que a intenção era abrir um negócio idêntico no local. O cliente foi indenizado em um valor que permitiu a abertura de uma nova sede em local superior.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O que são as “Luvas” (Res Sperata)?

É o valor pago pelo inquilino ao entrar no imóvel para garantir a reserva do ponto. A lei só permite a cobrança de luvas no início da locação. É proibido cobrar luvas para renovar um contrato já existente.

Posso sublocar o imóvel comercial?

Apenas se houver autorização expressa e por escrito do locador. Se sublocar sem permissão, o proprietário pode rescindir o contrato e pedir o despejo imediato.

O contrato de 5 anos precisa ser um só?

Não. Se você tiver, por exemplo, cinco contratos sucessivos de 1 ano cada, sem interrupção, você já preenche o requisito temporal para pedir a renovação judicial.

Garanta o Futuro da Sua Empresa

Não deixe a renovação do seu contrato para a última hora. O sucesso do seu negócio depende da segurança do local onde ele funciona.

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Senna Martins Advogados: Blindando o seu ponto, fortalecendo o seu negócio.

Seu contrato comercial vence em menos de 2 anos? Gostaria de uma análise para saber se você já tem direito à Ação Renovatória?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Condomínios de Luxo e Associações: Gestão de Taxas e Restrições Urbanísticas

Mora em condomínio fechado ou loteamento com associação? Entenda as regras de taxas, multas e restrições de construção com a Senna Martins Advogados.

Morar em um loteamento fechado ou condomínio de alto padrão em Vinhedo, Valinhos ou Paulínia traz segurança e lazer, mas também uma estrutura jurídica complexa. Muitos proprietários se surpreendem com cobranças de taxas de associações (as famosas “taxas de condomínio” de loteamentos abertos) ou com multas pesadas por construções que desrespeitam o padrão do empreendimento.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “A vida em condomínio é regida por um ‘contrato coletivo’. Seja pela Convenção ou pelo Estatuto da Associação, existem limites ao direito de propriedade que visam manter a harmonia e a valorização de todos os imóveis”.

1. Entendendo seus Direitos: Taxas e Obrigações

A maior dúvida dos moradores de loteamentos fechados é: sou obrigado a pagar a taxa da associação?

  • O Tema 492 do STF: O Supremo Tribunal Federal decidiu que taxas de associações criadas antes da Lei 13.465/2017 só podem ser cobradas de quem se associou voluntariamente. Porém, para novos adquirentes ou locais onde o estatuto já estava averbado na matrícula, a cobrança é legítima e o imóvel pode, inclusive, ser penhorado para pagar a dívida.
  • Despesas Ordinárias vs. Extraordinárias: É fundamental saber o que você está pagando. Manutenção e segurança são deveres de todos, mas melhorias suntuosas exigem quóruns específicos em assembleia.

O escritório Senna Martins Advogados atua na defesa de proprietários contra cobranças abusivas e na assessoria de associações para garantir a legalidade das arrecadações em toda a região de Campinas e Jundiaí.

2. Restrições Urbanísticas e de Construção

Diferente de uma casa de rua, nos condomínios de luxo existem as Restrições Convencionais, que muitas vezes são mais rígidas que as leis da prefeitura:

Limites Comuns:

  • Recuos e Afastamentos: Exigência de jardins frontais maiores ou proibição de encostar a construção nos muros laterais.
  • Altura e Gabarito: Proibição de construir sobrados em determinadas áreas para preservar a vista ou a ventilação dos vizinhos.
  • Padrão Estético: Regras sobre cores de fachadas, tipos de telhado e proibição de muros altos na frente dos lotes.

Atenção: Se você construir descumprindo essas normas, a Associação ou o Condomínio pode entrar com uma ação para paralisar a obra ou até exigir a demolição do que foi feito irregularmente.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Viver bem exige conformidade jurídica. O Senna Martins Advogados oferece suporte especializado para evitar dores de cabeça com a administração do seu condomínio:

  • Análise de Estatutos: Antes de comprar o lote, analisamos o Estatuto da Associação para que você saiba exatamente quais são seus direitos e deveres.
  • Defesa em Multas Disciplinares: Se você recebeu uma multa por barulho, obras ou comportamento, analisamos se o devido processo legal (direito de defesa) foi respeitado pelo síndico.
  • Cobrança e Recuperação de Crédito: Para associações, implementamos estratégias de cobrança ética e eficaz, garantindo que a inadimplência de poucos não prejudique a valorização de muitos.

Cases de Sucesso

Caso 1: Anulação de Multa em Condomínio de Valinhos Um cliente foi multado em 5 vezes o valor do condomínio por uma obra supostamente irregular. Provamos que a administração não notificou o morador previamente e que a regra citada era ambígua. A multa foi cancelada judicialmente.

Caso 2: Penhora de Imóvel por Dívida de Associação Uma associação de Vinhedo sofria com um proprietário que não pagava taxas há 4 anos. Entramos com a execução e, mesmo sendo o único imóvel da família, conseguimos a penhora das quotas, forçando o acordo e a quitação integral da dívida.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O Síndico pode me proibir de entrar no condomínio se eu estiver devendo?

Não. Impedir o acesso ao imóvel ou cortar o uso de áreas essenciais (como elevadores ou água) por falta de pagamento é ilegal e gera indenização por danos morais. O meio correto de cobrança é a via judicial.

Posso votar em assembleia se estiver inadimplente?

Geralmente, o Código Civil e a maioria das convenções proíbem o voto de quem não está em dia com as contribuições, visando incentivar a adimplência para o bem comum.

Comprei um lote com dívidas de taxas. Quem paga?

As dívidas de condomínio são propter rem (seguem o imóvel). Isso significa que, ao comprar, você assume a dívida. Por isso, a Due Diligence (que explicamos anteriormente) é vital para exigir que o vendedor quite tudo antes da venda.

Valorize sua Vida em Condomínio

Viver em um ambiente planejado é uma escolha por qualidade de vida. Garanta que essa experiência não seja manchada por conflitos jurídicos evitáveis.

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Senna Martins Advogados: Harmonia e segurança jurídica para o seu lar.

Você tem dúvidas sobre o regulamento de obras do seu condomínio ou acredita que está sofrendo uma cobrança indevida da associação?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Direito de Vizinhança: Como Resolver Conflitos de Limite e Uso da Propriedade

Barulho, infiltrações, árvores ou muros na divisa? Saiba como o Direito de Vizinhança protege sua paz e seu imóvel com a Senna Martins Advogados.

Viver em sociedade exige tolerância, mas o seu direito de propriedade termina onde começa o direito do outro. O Direito de Vizinhança é o conjunto de regras do Código Civil que regula o uso da propriedade para evitar que o comportamento de um vizinho cause prejuízo à segurança, ao sossego ou à saúde do outro. Seja em condomínios de luxo em Vinhedo ou em bairros comerciais de Campinas, os conflitos são comuns e exigem uma abordagem técnica.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “A propriedade não é absoluta. Você pode usar sua casa como quiser, desde que esse uso não seja nocivo ou abusivo para quem mora ao lado”.

1. Entendendo seus Direitos: Os 5 Pilares da Vizinhança

O Código Civil (Artigos 1.277 a 1.313) estabelece regras claras para os problemas mais frequentes:

A. O Uso Anormal da Propriedade

Refere-se ao barulho excessivo, odores fortes ou atividades perigosas. Se o seu vizinho mantém uma oficina mecânica barulhenta em zona residencial, ele está violando o sossego e a saúde.

B. Árvores Limítrofes

Se os ramos de uma árvore ultrapassam a linha divisória, você tem o direito de cortá-los até o limite do seu terreno. Já os frutos que caem naturalmente no seu solo pertencem a você.

C. Passagem Forçada

Se um imóvel está “encravado” (sem acesso à via pública), o vizinho é obrigado a permitir a passagem, mediante indenização cabal.

D. Direito de Construir e Águas

Você não pode construir janelas a menos de 1,5 metro da divisa do vizinho. Além disso, o dono do terreno inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, mas o dono do superior não pode poluir ou desviar o curso de forma a prejudicar o de baixo.

E. Limites entre Prédios e Direito de Tapagem

Muros, cercas e grades na divisa presumem-se pertencer a ambos os vizinhos, que devem dividir as despesas de conservação e construção.

2. Passo a Passo Jurídico: Da Notificação à Ação Judicial

Antes de iniciar uma guerra, a estratégia jurídica correta poupa tempo e dinheiro:

1ª Etapa: Produção de Provas

Antes de qualquer medida, é preciso registrar o problema. Fotos, vídeos, medições de decibéis (para barulho) e a contratação de um perito particular (para infiltrações ou rachaduras) são fundamentais.

2ª Etapa: Notificação Extrajudicial

O advogado envia uma notificação formal ao vizinho, relatando o problema e estabelecendo um prazo para solução. Muitas vezes, o aviso de que o caso pode chegar à justiça resolve o conflito.

3ª Etapa: Ação de Dano Infecto ou Nunciação de Obra Nova

Se a conversa não funcionar, entramos com as ações cabíveis:

  • Dano Infecto: Para fazer o vizinho cessar o barulho ou perigo, sob pena de multa.
  • Nunciação de Obra Nova: Para paralisar uma construção do vizinho que esteja prejudicando o seu imóvel ou violando normas de construção.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Conflitos de vizinhança são emocionais. O Senna Martins Advogados atua como um mediador técnico para preservar seu patrimônio sem destruir relações:

  • Assessoria em Condomínios: Atuamos fortemente em condomínios de Valinhos e Vinhedo, lidando com regulamentos internos e convenções complexas.
  • Perícia Antecipada: Trabalhamos com engenheiros parceiros para provar que aquela rachadura na sua sala foi causada pela obra do vizinho ao lado.
  • Foco em Resultados Rápidos: Buscamos liminares para suspender atividades nocivas imediatamente, protegendo a saúde da sua família.

Cases de Sucesso

Caso 1: Infiltração em Prédio de Jundiaí O vizinho de cima se recusava a consertar um vazamento no banheiro. Conseguimos uma ordem judicial que permitiu a entrada forçada de um encanador e condenou o vizinho a pagar todos os reparos e danos morais.

Caso 2: Obra Irregular em Paulínia Um vizinho começou a construir um segundo andar com janelas voltadas diretamente para a piscina de um cliente. Conseguimos paralisar a obra e obrigar o vizinho a adequar o projeto ao recuo legal de 1,5m, preservando a privacidade do cliente.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso construir um muro exatamente na linha da divisa?

Sim, mas o ideal é que haja um acordo com o vizinho, já que os custos de construção e manutenção devem ser compartilhados. Se ele se recusar a pagar e você construir sozinho, o muro deve ficar inteiramente dentro do seu terreno.

O que fazer com o barulho do vizinho?

A “Lei do Silêncio” não vale apenas após as 22h. Ruídos excessivos que perturbem o trabalho ou o descanso são ilegais em qualquer horário. O primeiro passo é registrar ocorrências no condomínio ou fazer um boletim de ocorrência.

O vizinho pode entrar no meu terreno para fazer uma obra dele?

O Código Civil obriga você a permitir a entrada temporária do vizinho (e seus operários) para reparar ou construir no imóvel dele, desde que ele avise previamente e repare qualquer dano causado ao seu jardim ou calçada.

Recupere a Paz no Seu Lar

Não deixe que um conflito de vizinhança desvalorize seu imóvel ou tire o seu sono. Existe uma solução legal para cada tipo de incômodo.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Equilibrando direitos, protegendo vizinhanças.

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Interdito Proibitório e Reintegração de Posse: Protegendo sua Propriedade de Invasões

Seu imóvel foi invadido ou está sob ameaça? Entenda a diferença entre Reintegração, Manutenção e Interdito Proibitório com a Senna Martins Advogados.

A propriedade imobiliária é um dos ativos mais visados, e a insegurança jurídica pode surgir de diversas formas: desde um vizinho que “empurra” a cerca para dentro do seu terreno até movimentos organizados ou invasores oportunistas que ocupam um imóvel vazio. Nestes momentos, o tempo é o seu maior inimigo. O Direito Civil oferece as Ações Possessórias como escudos para proteger quem detém a posse legítima.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “Não se deve esperar a invasão se consolidar. O ordenamento jurídico brasileiro privilegia quem age rápido. Se a ação for proposta dentro de ‘ano e dia’ da agressão à posse, o proprietário tem direito a uma liminar muito mais forte”.

1. Entendendo seus Direitos: Qual ação utilizar?

Dependendo do nível de agressão à sua posse, a estratégia jurídica muda. O Direito divide essas agressões em três níveis:

A. Interdito Proibitório (Ameaça)

O imóvel ainda não foi invadido, mas há um justo receio de que isso ocorra (ex: pessoas cercando o terreno, ameaças verbais ou movimentações suspeitas). O juiz expede um mandado proibindo a invasão, sob pena de multa diária pesada.

B. Manutenção de Posse (Turbação)

Alguém está atrapalhando o seu uso do imóvel, mas sem expulsá-lo totalmente. Exemplos: o vizinho que abre uma estrada dentro da sua fazenda ou alguém que começa a depositar entulho no seu lote. A ação serve para cessar a perturbação.

C. Reintegração de Posse (Esbulho)

É o caso mais grave: você foi efetivamente expulso ou impedido de entrar no seu próprio imóvel. A ação busca retirar os invasores e devolver a posse a você, se necessário com o auxílio de força policial.

O escritório Senna Martins Advogados, com sede em Vinhedo/SP, atua com plantão para casos de urgência em Valinhos, Louveira, Itatiba e Paulínia.

2. Passo a Passo Jurídico: A Força da Liminar

Nas ações possessórias, o objetivo principal é a obtenção da Liminar de Reintegração. Para isso, o advogado deve provar quatro elementos ao juiz:

  1. A sua Posse: Documentos que provem que você cuidava do imóvel (contas, fotos, contratos).
  2. A Agressão: Fotos dos invasores, boletim de ocorrência ou vídeos da cerca derrubada.
  3. A Data da Agressão: Crucial para definir se a posse é “nova” (menos de um ano e um dia), o que facilita a expulsão imediata.
  4. A Perda da Posse: A prova de que você não consegue mais exercer seus direitos sobre o bem.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Casos de invasão exigem sangue frio e técnica processual. O Senna Martins Advogados destaca-se por:

  • Pronta Resposta: Entendemos que cada hora com invasores no local aumenta o risco de depredação. Protocolamos ações de urgência com pedidos de liminar em caráter plantonista.
  • Acompanhamento com Oficiais de Justiça: Nossa equipe acompanha presencialmente as diligências em cidades como Campinas e Jundiaí, garantindo que a ordem judicial seja cumprida com segurança.
  • Inteligência Investigativa: Utilizamos drones e registros de satélite para provar o estado do imóvel antes e depois da invasão, fortalecendo as provas para o juiz.

Cases de Sucesso

Caso 1: Proteção de Loteamento em Paulínia Um grupo começou a demarcar lotes em uma área de um cliente. Em 48 horas, ingressamos com o Interdito Proibitório. O juiz fixou multa de R$ 5.000,00 por pessoa em caso de invasão, o que desestimulou o grupo e preservou a área intacta.

Caso 2: Reintegração de Chácara em Vinhedo Aproveitando uma viagem do proprietário, invasores trocaram o cadeado de uma chácara. Provamos a posse “nova” e conseguimos a liminar de reintegração. Em menos de 15 dias, o cliente estava de volta ao seu imóvel com o apoio da Polícia Militar.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso expulsar o invasor “no braço”?

A lei permite o chamado “desforço imediato” (Art. 1.210, §1º do Código Civil), mas ele deve ser feito no ato da invasão e sem excessos. Passadas algumas horas, você deve obrigatoriamente recorrer à via judicial. Tentar retomar à força após o ocorrido pode gerar processos contra você.

E se os invasores construírem algo no meu terreno?

Na ação de reintegração, o advogado solicita que o juiz determine a demolição de qualquer benfeitoria feita pelos invasores e a indenização por eventuais danos causados ao solo ou às edificações originais.

O proprietário que não mora no local perde o direito?

Não, desde que ele exerça a posse indireta (limpeza do lote, pagamento de impostos, visitas regulares). A posse não exige residência 24h, mas exige cuidado e vigilância.

Proteja o que é seu Antes que seja Tarde

Se o seu patrimônio está sofrendo ameaças ou já foi alvo de invasão, não perca tempo com promessas. Use a força da lei a seu favor.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Vigilância e rigor na proteção do seu patrimônio.

Você notou alguma movimentação estranha ou cercas alteradas no seu imóvel recentemente? Gostaria de saber como realizar uma notificação preventiva para evitar invasões?